Memorial descritivo CAU: o que muda em SP, RJ e BH

O que é memorial descritivo na prática da aprovação municipal

Memorial descritivo é o documento textual que acompanha o projeto arquitetônico no protocolo da prefeitura. Descreve em palavras as soluções de projeto, sistemas construtivos, materiais e métodos. A ABNT NBR 16636-1:2017 (Elaboração e desenvolvimento de serviços técnicos especializados de projetos arquitetônicos e urbanísticos — Parte 1) trata da documentação de projeto. Ela e a Parte 2 cancelaram, em dezembro de 2017, as antigas NBR 13531:1995 e NBR 13532:1995, que ainda circulam muito em material de consulta. A NBR 16636-2:2017 (Parte 2: Projeto arquitetônico) detalha o conteúdo arquitetônico.

Na esfera profissional, o memorial está vinculado a um Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) do arquiteto e urbanista, conforme a Resolução CAU/BR 91/2014 (alterada por resoluções posteriores, entre elas a 184/2019), que governa o RRT. As atribuições privativas do arquiteto e urbanista têm base na Lei Federal 12.378/2010.

A função do memorial varia conforme a etapa:

• Aprovação de projeto — demonstra que a edificação atende ao código de obras municipal
• Habite-se — confirma que a obra foi executada conforme aprovado
• Alvará de execução — vincula o responsável técnico ao que será construído
• Contestações e perícias — base técnica em disputas

Nas três cidades comparadas, o memorial é peça do dossiê de aprovação. Sem ele, o protocolo não entra na análise.

Por que cada prefeitura tem exigência diferente

O Brasil não tem código de obras federal. Cada município legisla sobre uso e ocupação do solo conforme a Constituição Federal (artigo 30, inciso VIII). Isso significa que São Paulo, Rio e Belo Horizonte têm leis próprias, escritas em momentos diferentes, com prioridades distintas.

São Paulo aprovou a Lei Municipal 16.642/2017 (Código de Obras e Edificações — COE), regulamentada pelo Decreto 57.776/2017. É o código mais recente entre os três e tende a um memorial mais enxuto, com foco em desempenho.

Rio de Janeiro tem como base o Código de Obras e Edificações Simplificado (COES), instituído pela Lei Complementar 198/2019. Ela revogou expressamente o antigo Regulamento de Construções e Edificações de 1970 (Decreto “E” 3.800/1970), no art. 41, inciso II — vale conferir a data de qualquer material de consulta, porque muita referência na internet ainda trata o regulamento de 1970 como se estivesse valendo. Os parâmetros de zoneamento não estão no COES: vêm da legislação urbanística própria do município, que precisa ser conferida por região junto à SMU.

Belo Horizonte tem o Código de Edificações na Lei Municipal 9.725/2009, regulamentada pelo Decreto 13.842/2010 e alterada ao longo dos anos. Os parâmetros urbanísticos (zoneamento, coeficientes, afastamentos) vêm do Plano Diretor, a Lei Municipal 11.181/2019.

A consequência prática: arquiteto que atende as três capitais precisa de três modelos diferentes, três checklists, três fluxos de protocolo. Não dá pra copiar o memorial de SP e colar no Rio.

Base nacional comum: série NBR 16636 e CAU

Antes de ver as diferenças, vale fixar o que é comum às três cidades. O memorial costuma seguir a estrutura das normas ABNT de projeto.

A NBR 16636-1:2017 organiza as etapas do projeto. O memorial costuma ser elaborado a partir do projeto básico e detalhado no projeto para execução.

A NBR 16636-2:2017 trata do conteúdo arquitetônico: identificação do projeto, descrição da edificação, especificação de sistemas construtivos, especificação de materiais e acabamentos, e referência às demais normas aplicáveis.

No plano profissional, a redação do memorial é atividade do arquiteto e urbanista (ou em conjunto com engenheiro, quando há disciplinas complementares), com base na Lei Federal 12.378/2010. O profissional precisa estar regular no CAU e ter emitido o RRT correspondente, conforme a Resolução CAU/BR 91/2014.

Além disso, duas referências de acessibilidade e desempenho atravessam os memoriais municipais:

• NBR 9050:2020 — Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos
• NBR 15575 (Desempenho), na edição vigente

No campo da acessibilidade, vale lembrar que a base legal federal é a Lei 13.146/2015 (Estatuto da Pessoa com Deficiência) e o Decreto 5.296/2004, que remetem às normas técnicas da ABNT.

São Paulo (PMSP): o que a LM 16.642/2017 exige

São Paulo opera por protocolo eletrônico ligado à Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) e à Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB). O código de obras é a Lei Municipal 16.642/2017 (COE).

O memorial descritivo pra protocolo em SP costuma conter:

1. Identificação completa — proprietário, endereço, número do contribuinte, área do terreno, autor do projeto (CAU/CREA), número do RRT/ART
2. Dados do projeto — uso (residencial, comercial, misto, institucional), categoria, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, gabarito, recuos
3. Quadro de áreas — área do terreno, área construída computável, área não computável, área permeável
4. Sistema construtivo — fundação, estrutura, vedação, cobertura
5. Especificação de acabamentos — pisos, paredes, forros, esquadrias, pinturas
6. Instalações prediais — elétrica (NBR 5410), hidráulica (NBR 5626), esgoto, gás, combate a incêndio
7. Acessibilidade — atendimento à NBR 9050:2020 e à base legal federal (Lei 13.146/2015 e Decreto 5.296/2004)
8. Desempenho — quando aplicável, atendimento à NBR 15575 na edição vigente
9. Sustentabilidade — quando aplicável, aquecimento solar de água em novas edificações conforme a Lei Municipal 14.459/2007

Formato: PDF assinado com certificado digital ICP-Brasil, conforme o manual do órgão licenciador, que define nomenclatura e padrões de arquivo. Confira sempre a versão atual do manual no portal da prefeitura.

Anexos típicos: RRT do CAU, ART do CREA (quando há engenharia complementar), planta de situação, planta de implantação, plantas de pavimento, cortes, fachadas e quadro de áreas. Para incorporação imobiliária, a NBR 12721:2006 trata do cálculo de áreas e dos quadros correspondentes.

Rio de Janeiro (PCRJ): o que a legislação carioca exige

Rio de Janeiro opera pela Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU), com protocolo digital. A base de obras é o Código de Obras e Edificações Simplificado (Lei Complementar 198/2019), que substituiu o Regulamento de Construções e Edificações de 1970. Parâmetros urbanísticos como gabarito e afastamento não saem do COES — vêm da legislação de zoneamento aplicável ao terreno, que muda de região pra região e precisa ser confirmada na SMU antes de fechar o memorial.

O memorial descritivo pra protocolo no Rio tende a ser detalhado. Costuma conter:

1. Identificação — proprietário, endereço, Região Administrativa, zona da legislação, inscrição imobiliária, autor do projeto
2. Caracterização do terreno — dimensões, área, confrontantes, gabarito permitido pela zona, afastamentos mínimos
3. Descrição da edificação — número de pavimentos, altura, número de unidades, vagas de garagem
4. Quadro de áreas — área do terreno e áreas edificadas, com memória de cálculo
5. Sistema construtivo por disciplina — descrição separada de fundação, estrutura, alvenaria, cobertura, esquadrias, revestimentos, pintura e instalações
6. Instalações detalhadas — elétrica, hidrossanitária, gás e águas pluviais
7. Combate a incêndio — observância às exigências do Corpo de Bombeiros Militar do Estado do Rio de Janeiro (CBMERJ) conforme o porte
8. Acessibilidade — NBR 9050:2020 e base legal federal (Lei 13.146/2015 e Decreto 5.296/2004)
9. Declaração de execução conforme memorial e plantas aprovadas

Formato: PDF assinado digitalmente, conforme o manual do órgão licenciador. Confirme no portal da prefeitura as regras vigentes de assinatura e organização do arquivo.

Anexos típicos: RRT/ART, documentos do imóvel, projeto completo, parecer do CBMERJ quando aplicável e, em imóvel tombado, manifestação do órgão de patrimônio competente.

Belo Horizonte (PBH): o que a LM 9.725/2009 exige

Belo Horizonte opera por protocolo digital ligado à Secretaria Municipal de Política Urbana (SMPU). O Código de Edificações é a Lei Municipal 9.725/2009, regulamentada pelo Decreto 13.842/2010. Os parâmetros urbanísticos (zoneamento, coeficientes, afastamentos) vêm do Plano Diretor, a Lei Municipal 11.181/2019.

O memorial costuma ser organizado em blocos temáticos. Um modelo possível:

1. Identificação e dados gerais — proprietário, endereço, índice cadastral, zona conforme o Plano Diretor (LM 11.181/2019), autor do projeto
2. Caracterização urbanística — taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento básico e máximo, quota de terreno por unidade, afastamentos, permeabilidade
3. Caracterização arquitetônica — tipologia, número de unidades, programa, áreas
4. Sistemas construtivos — fundação, estrutura, vedação, cobertura, com referência às NBR aplicáveis
5. Acabamentos — pisos, paredes, forros, esquadrias, pinturas, com especificação técnica
6. Instalações prediais — elétrica, hidráulica, esgoto, gás e prevenção e combate a incêndio, observando as exigências do Corpo de Bombeiros Militar de Minas Gerais (CBMMG)
7. Acessibilidade — NBR 9050:2020 e base legal federal (Lei 13.146/2015 e Decreto 5.296/2004)
8. Considerações finais e assinaturas

Formato: PDF assinado com certificado digital ICP-Brasil, conforme o manual do órgão licenciador. Verifique no portal da prefeitura as regras atuais de formato e tamanho de arquivo.

Anexos típicos: RRT/ART, documentos de origem do terreno, planta de situação, projeto arquitetônico completo, projeto de combate a incêndio com aprovação do CBMMG quando o porte exigir, e licenciamento ambiental quando aplicável.

Tabela comparativa: SP × RJ × BH

Resumo lado a lado dos pontos que mais variam:

Legislação base

• SP: Lei Municipal 16.642/2017 (COE)
• RJ: Lei Complementar 198/2019 (COES)
• BH: Lei Municipal 9.725/2009 (Código de Edificações)

Órgão licenciador

• SP: SMUL / SEHAB
• RJ: SMU
• BH: SMPU

Formato do arquivo

• SP: PDF assinado ICP-Brasil, conforme manual do órgão
• RJ: PDF assinado digitalmente, conforme manual do órgão
• BH: PDF assinado ICP-Brasil, conforme manual do órgão

Estrutura do memorial

• SP: memorial integrado, foco em desempenho
• RJ: memorial detalhado por disciplina
• BH: memorial organizado em blocos temáticos

Parâmetros urbanísticos / zoneamento

• SP: definidos no COE e no Plano Diretor Estratégico e leis de uso do solo
• RJ: zoneamento fora do COES, em legislação urbanística própria — confirmar por região na SMU
• BH: Plano Diretor (LM 11.181/2019)

Combate a incêndio

• SP: conforme exigências do Corpo de Bombeiros do estado
• RJ: conforme exigências do CBMERJ por porte
• BH: conforme exigências do CBMMG por porte

Acessibilidade — referência

• SP, RJ e BH: NBR 9050:2020, com base legal federal na Lei 13.146/2015 e no Decreto 5.296/2004

A tabela mostra por que o memorial não é portátil entre cidades. Até a nomenclatura dos quadros de área muda.

Erros que mais reprovam memorial nas três capitais

Exigências repetidas que costumam pegar o arquiteto desavisado:

1. RRT não vinculado. O memorial cita o autor, mas o RRT no CAU não cobre a atividade correspondente. Conferir a Resolução CAU/BR 91/2014.
2. Quadro de áreas inconsistente. Quando o memorial, a planta e o quadro do projeto divergem nos números, qualquer prefeitura recusa. Para incorporação, conferir a NBR 12721:2006.
3. Falta menção à acessibilidade. Memorial sem citação explícita à NBR 9050:2020 e à base legal federal (Lei 13.146/2015 e Decreto 5.296/2004) tende a voltar.
4. Especificação genérica. Termos como piso cerâmico de qualidade não bastam. O memorial precisa nomear material, dimensão e classe técnica (PEI, classe do vidro, etc.).
5. Combate a incêndio sem a documentação de bombeiros exigida pelo porte. Conforme a edificação, o projeto de incêndio precisa estar alinhado às exigências do corpo de bombeiros do estado antes ou durante o licenciamento.
6. Formato fora do manual. Cada órgão tem regras próprias de assinatura, nomenclatura e organização do arquivo. Erro de formato costuma voltar no primeiro filtro.
7. Cópia de modelo de outra cidade. Memorial com vocabulário e quadros de um município, enviado a outro, costuma levar exigência de revisão.

Vale ainda manter atualizada a referência às normas técnicas (por exemplo, citar a NBR 15575 na edição vigente). Modelos antigos circulando com edições superadas geram exigência.

Checklist por cidade: ordem prática de montagem

Sequência sugerida pra montar memorial sem retrabalho. Em todas as cidades, confirme antes a versão atual do manual de aprovação no portal da prefeitura.

Pra protocolar em São Paulo (PMSP):

• Conferir uso e zoneamento na consulta prévia
• Calcular quadro de áreas conforme o COE (LM 16.642/2017)
• Redigir memorial integrado em PDF
• Citar NBR 9050:2020 e base legal federal de acessibilidade
• Citar NBR 15575 na edição vigente, quando aplicável
• Verificar a Lei Municipal 14.459/2007 (aquecimento solar) quando aplicável
• Assinar com ICP-Brasil
• Submeter no portal do órgão licenciador

Pra protocolar no Rio de Janeiro (PCRJ):

• Conferir zona e gabarito na legislação local de zoneamento
• Calcular o quadro de áreas com memória de cálculo
• Verificar tombamento junto ao órgão de patrimônio, se aplicável
• Alinhar o projeto de incêndio às exigências do CBMERJ conforme o porte
• Redigir memorial detalhado por disciplina
• Citar NBR 9050:2020 e base legal federal de acessibilidade
• Assinar digitalmente
• Submeter no portal do órgão licenciador

Pra protocolar em Belo Horizonte (PBH):

• Conferir zoneamento no Plano Diretor (LM 11.181/2019)
• Calcular o quadro conforme o Código de Edificações (LM 9.725/2009)
• Alinhar o projeto de incêndio às exigências do CBMMG conforme o porte
• Redigir memorial em blocos temáticos
• Citar NBR 9050:2020 e base legal federal de acessibilidade
• Assinar com ICP-Brasil
• Submeter no portal do órgão licenciador

O ponto crítico em todas as três: o quadro de áreas. Erro ali costuma voltar o processo antes mesmo da análise técnica.

Onde a IA entra (e onde NÃO entra) no memorial

Memorial descritivo tem duas partes: a textual (descrição dos sistemas, materiais, soluções) e a quantitativa (quadros de área, contagem de elementos, listagem de itens por ambiente).

A parte textual é responsabilidade do arquiteto — envolve julgamento técnico, decisão de projeto e adequação ao código municipal específico. Nenhuma ferramenta substitui o profissional habilitado nessa etapa.

A parte quantitativa, no entanto, vem direto da planta. Quantos ambientes, quantos pavimentos, quantas portas, quantas vagas, quanto de área computável e não computável. Esse levantamento, feito manualmente, costuma consumir horas por projeto.

É aqui que o AI.arq entra — em parte dessa conta. Você sobe o CAD (DWG, DXF ou PDF), a IA lê as pranchas e devolve a planilha de quantitativos por disciplina, com código SINAPI nos itens em que há correspondência confiável. A listagem de esquadrias, louças, metais e pontos elétricos vem contada e organizada.

O que ela NÃO resolve, e é justamente o ponto mais sensível do protocolo: o quadro de áreas. O AI.arq lista os ambientes que identificou, mas não monta o quadro de áreas computáveis e não computáveis, nem aplica a nomenclatura de cada código municipal — isso é leitura de legislação, não geometria. Como o quadro de áreas é o item que mais devolve processo (veja a seção de erros acima), continue montando o seu e conferindo contra a planta.

Você usa essa base pra redigir o memorial — adaptando a estrutura conforme a cidade e completando com as decisões de projeto. O AI.arq não escreve o memorial, não toma decisão de projeto e não substitui o RRT. Ele elimina a parte de contar e medir elementos no CAD.

O ganho prático é tempo: o levantamento chega pronto e organizado por disciplina, e a redação parte de uma base já estruturada em vez de uma contagem manual. Os valores medidos no CAD vêm marcados como medido (check); o que a IA apenas sugere vem como estimativa (alerta), pra você revisar antes de fechar.

Resumo prático

Memorial descritivo pra prefeitura não é documento único: é uma família de documentos, um pra cada município, com base nacional comum (série NBR 16636 e regulamentação do CAU/BR) e adaptação local.

Os três pontos que mais variam:

• Estrutura (integrada em SP, por disciplina no RJ, em blocos em BH)
• Vocabulário e quadro de áreas (cada código tem nomenclatura própria)
• Formato e protocolo (definidos no manual de cada órgão licenciador)

Os pontos que tendem a se repetir:

• Necessidade de RRT vinculado (Resolução CAU/BR 91/2014)
• Citação à NBR 9050:2020 e à base legal federal de acessibilidade
• Especificação técnica verificável (sem termo genérico)

Montar memorial certo na primeira tentativa exige consulta ao manual do município específico, atenção às edições vigentes das normas e checklist próprio por cidade. Vale o investimento de tempo: protocolo recusado custa atraso no cronograma do cliente.